在2024年全年，上海市新房开盘的首日认购率稳定在大约50%的水平。观察各月的认购率，呈现出一种无明显规律的模式：某些月份能够攀升至超过60%的认购率，而另一些月份则下滑至仅30%左右，有必要注意一下的是，这些较低的认购率节点恰好发生在楼市刺激政策出台后不久，这表明当前的认购率水平实际上与楼市刺激措施没有直接关联。
产品本身无疑是一个重要的条件。在那些认购率较高的月份里，往往伴随着一些热销产品的推出。例如，3月份认购率的高峰期见证了10个项目迅速清盘，同样地，8月份也有6个项目在开盘当天即告售罄。
项目所处的地理位置相对偏远，同样是影响开盘当日认购率的一个重要且不可忽视的因素。
从数据分析来看，认购率较低的区域多集中在上海的远郊地带，这些区域的认购率普遍低于40%。尽管远郊区域的新房是当前中低端改善型购房者的主要选择之一，但这些区域开发的产品往往更偏向于满足刚需需求，这可能会引起了项目在吸引购房者方面面临更加大的挑战。
然而，需要强调的是，区域位置偏远并非项目销售不佳的唯一原因。最终，产品力不足才是导致销售表现不佳的重要的条件。即便是在远郊地区，如果项目可提供具有竞争力的产品，满足购房者的实际的需求，仍然有可能获得较高的认购率。因此，提升产品力、优化产品设计和定位，对于改善项目销售状况至关重要。
在2024年的上海市，有近40批次的房源开盘后认购率惨淡，不足10%，其中象屿地产的3个项目占据了4批，且另有数批次的房源认购率也未能突破20%的关卡。
让我们通过象屿奉贤金汇的一处房产项目——象屿江湾悦府，来探究其成交量不佳的缘由。该项目坐落于奉贤区金汇板块，且有幸纳入临港片区范畴，理论上能享受到多项优惠政策带来的利好。
环顾项目周边，显而易见医疗、教育、大型购物中心等生活配套设施一应俱全，生活便利性颇高。然而，美中不足的是，目前该地区尚未有地铁线路通达，这无疑给前往市中心的通勤带来了不小的压力，成为了制约项目吸引力的一个关键因素。
观察该项目的月度成交情况，不难发现仅在开盘首月成交量相对较好，而随后的各个月份成交量均呈现出慢慢地减少的趋势。即便是遇到政策支持的6月和10月，其交易量也未能超越开盘首月的水平，这反映出市场对项目的认可度并不高。
深入项目内部规划，亦能发现一些不尽如人意之处。项目所在地块的容积率高达2.0，在追求高层建筑的同时，还规划了5层的洋房产品。这种在高容积率地块上穿插低层住宅的设计，无疑对项目的整体规划布局构成了挑战，可能会对居住体验造成一定影响，进而影响到购房者的购买意愿。
就该项目的入户大堂而言，其空间宽敞，墙面装饰有瓷砖，整体给人以高端的印象。地下车库的情况亦相仿，明亮且整洁。然而，对于面向刚需市场的产品来说，这样的大堂设计可能会牺牲一定的得房率，因为刚需产品更侧重于实用性考量。此外，内部设置的水景虽美观，但未来的维护成本比较高，进而会增加用户的使用成本。
从小区的整体户型布局来分析，主力户型多为100平方米以下的单位，而120平方米以上的户型则主要分布在五层的洋房内，且这类房源占整体的比例相对较低。
根据市场供需数据的统计，奉贤金汇区域当前的新房市场中，70至90平方米的三居室房源呈现出明显的供过于求态势。因此，对比象屿江湾悦府的主打户型与市场需求，两者之间的契合度不高，这直接引发了供需关系的不平衡，进而影响了交易的顺畅性，使得成交量相对低迷。
分析该楼盘一套143平方米的户型设计，显而易见其存在一些与市场主流户型设计相悖之处。尽管该户型在长宽比上略有优势，但优势并不显著，且有两间卧室朝北，这在某些特定的程度上影响了居住的舒适度和实用性。
此外，户型北面的设计尤为不足。仅入户门旁设有一扇小窗户，难以满足日常通风的需求。若在此窗户下方安装鞋柜，则会因内开门的设计而妨碍鞋柜的正常使用。厨房的采光问题同样突出，其窗户宽度不足80厘米，且由于相邻户型的存在，更易受到遮挡，进而影响厨房的明亮度和使用感受。
阳台的宽度虽达到4.7米，但若能与客厅同宽，则更显完美。另外，西北角卧室到次卫的动线设计过于复杂，需经过三次拐弯才能到达，这不仅影响了使用的便捷性，而且在夜间上厕所时，还可能因受到客厅桌椅的阻挡而带来不便。
另外，有必要注意一下的是，该楼盘中的其他几个户型，特别是中小户型，都会存在长宽比小于1的情况。这种户型设计明显不符合市场的使用习惯，可能会给居住者体验较差。